Ипотека и гарантированная рента: российский и зарубежный опыт

Пару лет назад некоторые люди покупали квартиры по ипотеке и сдавали их сразу же в аренду. Конечно, речь шла в основном о тех людях, которые покупали недвижимость в инвестиционных целях, а не решали свои жилищные проблемы. Платежи, вносимые арендодателю квартиросъемщиками, покрывали все выплаты по ипотеке, включая основной долг и проценты. Для этих целей выгодно покупать готовое жилье, т.е. недвижимость во вторичном фонде, т.к. новостройки в России в основном сдаются без ремонта. Да и снимать квартиры в новых домах многие люди не рискуют – работа лифтов, подача воды, газа и прочих коммуникаций налажена будет не сразу.

В то же время за рубежом активно практиковалась гарантированная рента. Схема внешне схожа с вышеописанной, но гораздо продуманнее и имеет больше преимуществ для всех участников сделки, включая государство. Во-первых, она распространяется на новостройки, в которых, есть вся необходимая инфраструктура, порой включая даже скважинные насосы. Во-вторых, доход от аренды вам гарантирован даже в том случае, если ваша квартира будет пустовать. Отсюда и само название – гарантированная рента. В-третьих, все риски по содержанию имущества в безопасности, ремонту, привлечению платежеспособных и аккуратных арендаторов, а также оформлению всех сопроводительных документов берет на себя застройщик. Именно ему вы и передаете в управление купленную недвижимость. Кстати, по этой схеме имеют право инвестировать в объекты строительства не только граждане самой страны, но и иностранцы. Первыми такую схему под названием lease-back придумали французы еще в 1976 году.

Для того чтобы заключить договор гарантированной ренты, инвестору необходимо внести всего 10% от стоимости объекта. Оставшиеся 90% дает банк в ипотечный кредит под маленький процент. Взносы по ипотеке будут с лихвой перекрываться арендными платежами. Так будет происходить в течение 25 лет, после чего ипотечный кредит полностью гасится, а вы получаете свою квартиру в целости и сохранности и можете распоряжаться ею по своему усмотрению. И еще один приятный момент – в течение всего этого времени (25 лет) вам разрешается использовать квартиру 4-6 недель в году. Государство всяческими способами старается поддерживать данную схему, вводя налоговые льготы для участников сделки, ведь ему при таком раскладе не приходится заботиться о развитии инфраструктуры морских курортов для размещения там туристов, тратя на это бюджетные средства.