Оценка рыночной стоимости недвижимости

Резкое изменение цен на недвижимость, произошедшее в 2008-2009 гг., привело к значительному снижению стоимости всех активов, относящихся к недвижимому имуществу. Но уменьшение стоимости в различных секторах рынка и для различных типов недвижимости было существенно неоднородным. Так что кризис не только уменьшил стоимость недвижимого имущества, но и переоценил влияние основных ценообразующих факторов и параметров объекта недвижимости на его рыночную стоимость. Существенные колебания в стоимости объектов недвижимости вызвали повышенный интерес к методологии оценки недвижимости как со стороны владельцев недвижимости, так и со стороны потенциальных покупателей. Быстрые изменения в конъюнктуре рынка вынуждают всех его участников оперативно реагировать на все изменения и, как следствие, постоянно пересматривать свои представления о текущей рыночной стоимости того или иного объекта. Поскольку самостоятельная "переоценка", без привлечения профессионального независимых оценщиков , всегда чревата ошибками и неточностями, я хочу обратить внимание читателя, интересующегося оценкой стоимости недвижимости, на некоторые нюансы этого вида оценочной деятельности и дать несколько советов, которые, возможно, пригодятся при самостоятельной оценке недвижимости.

Чаще всего, для приблизительной оценки стоимости недвижимости, неспециалисты обращаются к различным открытым источникам информации, содержащим цены предложений на продажу различных объектов недвижимости. На что нужно обратить внимание при использовании этой информации? Прежде всего на достоверность используемой информации, это означает, что информация, на основании которой Вы делаете заключение о стоимости какого-либо объекта, должна быть проверена, по крайней мере, в телефонном интервью с представителем продавца, выставившего этот объект на продажу. В этом интервью нужно уточнить основные параметры самого объекта, его местоположение, предполагаемые условия сделки и, самое главное, действует ли предложение на текущую дату. Один звонок по телефону оградит Вас от использования устаревших предложений и убережет от ошибок, неизбежных при использовании непроверенной информации. Конечно, проверка информации в режиме телефонного интервью не дает полных гарантий достоверности, но она позволит отсечь заведомо недостоверные или неадекватные предложения, которые на первый взгляд показались Вам заслуживающими внимания. Другой способ повышения достоверности используемой информации состоит в тщательном отборе самих источников информации, нужно отдавать предпочтение либо известным в профессиональных кругах изданиям, либо сведениям крупных агентств недвижимости, использование таких источников позволит свести к минимуму вероятность использования недостоверной информации.

При проведении анализа цен коммерческих предложений на продажу объектов недвижимости необходимо учесть то, что цена, указанная в заявке, и рыночная стоимость данного объекта - это разные величины, хотя и достаточно близкие. В теории оценки считается, что рыночная стоимость любой вещи или права - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на рынке, то есть для оценки стоимости объекта нужно сопоставлять не цены предложений, а цены совершенных сделок. Но цена сделки, как правило, всегда меньше первоначальной цены, запрошенной продавцом, потому что в процессе торга покупатель часто получает скидку. Эта скидка может быть разной в разных секторах рынка недвижимости и, кроме того, она зависит от тенденций на рынке. Так, при покупке земельных участков в Московской области весной 2009г., можно было говорить о скидке до 50% от первоначальной цены, конечно, это очень большая величина, ведь еще год назад такая скидка при покупке земли была не более 5-10%. А ситуация на рынке квартир существенно отличается от земельного рынка, здесь эта скидка до кризиса составляла 2-5%, а в разгар кризиса составляла 15-25%. На приведенных примерах я хотел показать, на сколько может различаться рыночная стоимость объекта и цена заявки на продажу, которую часто неправильно считают стоимостью объекта. В оценочной практике рассмотренную выше скидку называют поправкой на уторговывание, а ее определение является важным разделом оценки. При проведении самостоятельных расчетов стоимости объекта недвижимости настоятельно советую не забывать об этой поправке и не считать, что цена предложения - это и есть стоимость объекта. Самостоятельное определение величины поправки на уторговывание может представлять большую сложность для неспециалиста. Я советую Вам почитать актуальные обзоры рынка недвижимости, в них часто указывают диапазон этой поправки в том, или ином секторе недвижимости. Но, даже если данные, которые Вы сможете найти, будут выражены достаточно большим диапазоном, лучше использовать эти величины в расчете и понимать, что Ваш расчет имеет значительную погрешность, чем вовсе игнорировать поправку на уторговывание.

Но цены, указанные в заявках на продажу, не являются единственным источником рыночной информации, на основании которой можно провести оценку стоимости объекта недвижимости. Стоимость объекта можно рассчитать, например, основываясь на средних рыночных ставках аренды аналогичных объектов или анализируя сметные затраты на строительство идентичного объекта. Группы методов, реализующих указанные подходы, называются, соответственно, доходным и затратным подходами к оценке недвижимости. К сожалению описать, даже вкратце, смысл указанных подходов и их экономическую суть в рамках данной статьи не представляется возможным. Тех, кто интересуется оценкой стоимости недвижимости углубленно, приглашаю на сайт оценочной компании "Старт-Альянс", в разделе "Оценка имущества" Вы сможете найти краткое описание этих методов в применении к оценке недвижимости.

Леонид Серебренников,
заместитель директора оценочной компании "Старт-Альянс",
телефон для консультаций по независимой оценке имущества предприятий и организаций : (495)-726 86 74.